קבוצת רכישה - כן או לא ? 

קבוצת רכישה - כן או לא ?

באחד הכנסים האחרונים אליהם הוזמנתי לתת הרצאה, שוחחתי עם קבוצת משתתפים כשנושא " קבוצות הרכישה" היה על הפרק והבנתי כמה חוסר ידיעה יש בנושא עד כדי כך שאחד מהמשתתפים אמר שהוא חבר בקבוצת רכישה שרוכשת קרקעות ועושה בעצם יזמות והם "מרוויחים המון כסף במסגרת הקבוצה" !!!!

בשנים האחרונות אנו שומעים רבות על תופעת "קבוצות הרכישה" אשר לכאורה תופסת תאוצה הולכת וגוברת, על חיסכון משמעותי בעלויות הבית וכדאיות הקבוצה ולעיתים נדמה כי היא מהווה איום על קבלני הבניה.

במסגרת המאמר אנסה לעמוד על תופעה זו וננסה להבין יחד מה היא תופעת "קבוצת הרכישה", כיצד היא מתנהלת ומה הם יתרונותיה וחסרונותיה וכך יוכל כל אחד מהקוראים להחליט האם מימדי התופעה כפי שהם מוצגים בתקשורת הגיוניים, האם תופעה זו מתאימה להם ומה היא הדרך הנכונה ביותר לעשות זאת.

בכל פעם שאנו שואלים מה היא "קבוצת רכישה" אנו בדרך כלל נשמע "מחמאות" על התופעה לפיה זוהי קבוצת אנשים פרטיים שמתאגדת כשהרעיון הבסיסי המוביל אותה הוא לעשות את הדברים בצורה עצמאית (לרכוש את הקרקע, לבצע שינויי ייעוד או תב"ע, לתכנן את בית החלומות באמצעות אדריכל, ולתת לקבלן לבנות את הבית תוך פיקוח עליו ושליטה מלאה על עלויות הבניה כשהמטרה המרכזית היא – "חיסכון בעלויות".

נשמע קל ואטרקטיבי (בעיקר לנו הישראלים – שהרי אנחנו לא פריירים....) אבל ככול שנכנס לעובי הקורה נבין שכמו לכל דבר טוב יש גם צדדים פחות זוהרים ומהם אנחנו צריכים להיזהר ובפרט כאשר מדובר בעיסקת נדל"ן.

בטרם נפרק ונבחן את ה"חבילה" חשוב שנבין מה היא קבוצת רכישה -

התהליך מתחיל למעשה בגורם "מארגן" אשר מאתר קרקע פוטנציאלית ומסכם את עקרונות רכישתה עם הבעלים. במרבית המקרים סיכום זה מבוסס על הסכמי אופציה שכן מרגע הסיכום על ה"מארגן" למהר ולגייס קבוצת רוכשים. 

לאחר שקבוצת הרוכשים גוייסה, מחולקת הקרקע בין חברי הקבוצה וכל אחד מהם רוכש את חלקו היחסי במגרש ומעביר את הקרקע על שמו בטאבו. במקביל ממנים חברי הקבוצה וועד מנהל והוא זה אשר ינהל את הפרויקט עד לשלב הגמר (תמורת תשלום שנע בין 5%-10%). קצב העברת התשלומים על ידי הרוכשים למנהלת הפרויקט היא בהתאם למסוכם עם קבלני הביצוע ובדרך כלל לפי קצב התקדמות הבניה.

התהליך המתואר כאן הוא תהליך דננטטיבי וכללי וכעת ננסה לעמוד על כל אחד ממרכיביו ולתאר בצורה פרטנית יותר את השלבים המרכיבים אותו תוך ציון היתרונות הוחסרונות ובעיקר ממה צריך להיזהר ומה הן הבעיות העומדות בפני חברי קבוצת הרכישה.

ראשית, נציין שלמרות שקבוצות רכישה מתוארות ככאלה היכולות להתקיים בשתי אופנים "קבוצה עצמאית" ו"בליווי מקצועי", הלכה למעשה אין הדברים הם כך ועל מנת להבין זאת טוב יותר נתאר כל אחת מקבוצות אלו :

קבוצה עצמאית – באופן זה, היזם מאתר את הקרקע המיועדת לבנייה ואז מתחיל בתהליך של גיוס חברי קבוצת הרכישה. לאחר הקמת הקבוצה יוקם "וועד מנהל פנימי" אשר יטפל בכל התהליך הנדל"ני עד להקמה ומסירת הדירות.  

"קבוצה בליווי מקצועי" -  בקבוצה זו נמצא "גורם מקצועי" שילווה את התהליך מתחילתו ועד סופו וזאת תמורת חלק מהרווחים (בדרך כלל עד 10%).

המסקנה המתבקשת מהבנה זו היא ששתי תצורת הקבוצות אחת הן בעצם ניהולן שכן לא נפקיד את תהליך הבנייה בידים לא מקצועיות, גם אם הוא "וועד מנהל פנימי" וככזה הרי ברור לכולנו שוועד זה לא "יעבוד" ללא תמורה כספית.

וכעת, לאחר שעמדנו על מה היא בעצם קבוצת רכישה וכיצד היא פועלת נחזור לבחון את הנקודה המהותית שלשמה הוקמה קבוצת הרכישה – "החיסכון הכספי".

הדבר הראשון אליו יש לשים לב הוא ייעוד הקרקע ומיקומו ביחס למחיר המבוקש. זהו הסיכון הראשון ובעל משמעות גדולה היות וניתקלנו כבר במצבים בהם ייעוד הקרקע הנרכש היה חקלאי וההבטחה הייתה שהיא בסמוך לאיזור מגורים ולכן היא תאושר לבניה ובפועל שילמנו יקר אך אישור לשינויי ייעוד לא ניתן ובעצם הכסף במידה רבה ירד לטמיון לעומת זאת אם רכשנו קרקע עם התרי בנייה מתאימים אנחנו יכולים להיות הרבה יותר רגועים. בעיות חבויות נוספות יכולות להתעורר כשאר בתקופה האחרונה אנו נתקלים ביותר ויותר מקרים בהם השכנים מגישים "התנגדות" לוועדות המקומיות, דבר שעלול לעכב את הפרויקט באופן מהותי. כבר בשלב זה אנו ממליצים להתשמש בשרותי איש מקצוע שיוכל לאמוד את הסיכון אל מול הסיכוי ואת כדאיות הכניסה לקבוצת הרכישה.  

הנקודה הבאה עליה יש לתת את הדעת היא ה"גורם מקצועי" או לחילופין "הוועד המנהל הפנימי". אלו הם גורמי מפתח להצלחת הפרויקט והיות אין הסדרה חוקית לגבי גורמים אלו הם יכולים "להופיע" בדרכים שונות : אם כיזם, או כמלווה עצמאי, או כחבר מהקבוצה ועוד ולמעשה הוא אותו יזם/קבלן ממנו ניסינו "לברוח".

נקודה זו היא קריטית מבחינת הרווחיות משתי סיבות עיקריות :

האחת, "עלויות המארגן". פעילות ה"מארגן" כרוכה בתשלום ולעיתים אך בסכומים נכבדים. משמעות הדבר היא שתשלומים אלו "נוגסים" ולמעשה מקטינים את הרווח הנקי המתוכנן של העסקה הכוללת.

הדבר מקבל משנה תוקף אם ה"מארגן" לא מספיק מיומן ואינו מסוגל לקדם כראוי את הפרויקט וכי אז כל כספי הפרויקט והפרויקט עצמו נמצאים בסיכון רב. מאידך, אם נתקלתם ב"מארגן" טוב זהו מצרך חשוב ביותר שכן הוא ידחף את הפרויקט ויהווה חולייה מקשרת בין חברי הקבוצה, יטפל בכל הבירוקרטיה מתחילתה ועד סופה ומביא לחיסכון משמעותי בעלויות הפרויקט.  

 השניה, שלטונות המס. כאמור, אחד מהיתרונות הבולטים של קבוצת רכישה היא החיסכון הניכר בתשלומי המס – מס רכישה ומע"מ. כדי להנות מהטבות אלו חברי קבוצת הרכישה חייבים להיות יחידים (ולא תאגיד בשום צורה או אופן כלשהו - חברה בע"מ, שותפות, עמותה וכד') אשר יש בינהם "הסכם שיתוף" אשר מסדיר את יחסיהםם המשפטיים.

זאת ועוד, התנאי אשר שלטונות המס מציבים לחברי קבוצת הרכישה הוא שלמעשה תהיה הפרדה ברורה בין עסקת רכישת הקרקע לבין עסקת שירותי הבניה. אלו תהיינה שתי עסקות נפרדות ובלתי תלויות האחת בשנייה.

המסקנה היא שאם ל"יזם", ל"וועד הפנימי", ל"מלווה העצמאי" או כל שם אחר שהוא תהיה או תתגלה בעתיד שיש זיקה כלשהי למוכר הקרקע או לקבלן (והאמינו לי, לשלטונות המס יש את הכלים והיכולת לבדוק קשרים מעין אלו) יבטלו שלטונות המס את ההטבות שניתנו לקבוצה ואלו יחשבו ליזמים לכל דבר ועניין ויחוייבו במלוא תשלום המס הנדרש ואז "יצא שכרו בהפסדו".

יש להקפיד ששלטונות המס יראו את קבוצת הרכישה כנאמנה של חברי הקבוצה ואלו פועלים ללא מטרת רווח. היות ובמקרים של קבוצות רכישה, בתי המשפט מגבים את רשויות חובה לפנות לייעוץ מקצועי טרם כניסה לקבוצת רכישה על מנת שיבדוק את כל ההשלכות של התחברות והתנהלות הקבוצה ויספק לכם תשובות ברורות.

יש לקחת בחשבון אפשרות של צורך להתעמת עם רשויות המס (לא עלינו....) ואז עלול לחול עיכוב מהותי בפרויקט (שעיקרן התדיינויות משפטיות) שמשמעותו היא עלויות כספיות נוספות שלעיתים הן משמעותיות ביותר.

 נקודה נוספת היא חלוקת הדירות. נאמר עלינו הישראלים שבמקום בו יש 2 ישראלים נמצא 4 דעות שונות. עכשיו, תארו לכם שבקבוצת רכישה יש לעיתים 40 ישראלים ואף יותר. שלב חלוקת הדירות הוא אחד השלבים הבעייתיים ביותר (איפה דופקים אותי.......? מוכר נכון ?) בו מתקבלת ההחלטה מי מחברי הקבוצה ירכוש איזו דירה. כשמדובר בפרויקט צמודי קרקע קיימות בעיות אבל הן מינוריות ביחס לאלו של פרויקט רב קומות.

כאן כמעט על כל דבר יתעורר ויכוח בין הצדדים (קומה, גודל, כיווני אוויר, רמת גימור, חימום רצפתי, מזגנים ועוד) וגם אם בסופו של תהליך מתקבלת החלטה אתה עלול למצוא את עצמך עם שכן שאתה בסכסוך איתו עוד בטרם נכנסת לדירה.

ככלל, המחלוקות כפי שצויינו קודם לכן נפתרות באמצעות הגרלה, הצבעה (בדרך כלל בהחלטת הרוב קובע) או על פי שיטת כל הקודם זוכה.    

היתרון (אם אפשר להגדירו ככזה...) של תהליך זה הוא בזה שכבר בשלב זה אתה מכיר את הדיירים ואת השכנים שלך לעתיד וניתן להתחיל לתכנן את העתיד המשותף יחדיו (נסיעה משותפת לעבודה, מעגל חברים, נסיעה משותפת לחו"ל ועוד).

בהתיחס לנושא בחירת השכנים ו"סינון מבוקר" קראתי לא מזמן כתבה בנושא באחד מהעיתונים הכלכליים המובילים במדינה ובו ריאיינו מנכ"לים של חברות נדל"ן גדולות אשר הביעו את דעתן (חלקן הודו שהן עושות סלקציה וחלקן טענו והן לא....) ואני תהיתי כיצד הן מעורבות בתהליך שכן הרי מדובר בקבוצות רכישה שכאמור אסור שתהיה בהן מעורבות של חברות או שמא זו "אותה הגברת רק בשינוי אדרת".........

תהליך השותפות מביא אותנו להדגיש נקודה נוספת ולא פחות חשובה בעת הכניסה לקבוצת רכישה והיא :

"הסכם השותפות".

טרם הכניסה לקבוצת הרכישה ישנן הבטחות רבות, בעיקר מצד היזם. יש לזכור שהבטחות לחוד ומעשים לחוד ולכן חובה עלינו להסדיר באמצעות מסמך "הסכם השותפות" את כל הנשאים אשר עלולים להקשות ולעכב אותנו בהמשך הדרך, החל ממנגנון חלוקת הדירות בין חברי הקבוצה,  אופן תכנון הבית, ביצוע שינויים, הבטחת תשלום ועמידה בהתחייבויות כספיות ותהליכיות של כל אחד מחברי הקבוצה, מה הם הקריטוריונים שבהם צריך לעמוד על מנת שניתן יהיה להתקבל לקבוצת הרכישה, הבטחת זכויות חברי הקבוצה ועוד. מסמך זה יהווה מעין תקנון מחייב את כל חברי הקבוצה וככל שיהיה מפורט יותר כך הוא ימנע בעיות בעתיד בין חברי הקבוצה ובתהליך הבניה עצמו כך שגם אם אחד מחברי הקבוצה ירצה "לתקוע" את הפרויקט ניתן יהיה להמשיך ולסיים את הפרויקט בלעדיו.

נקודה נוספת שאינה עומדת לזכות קבוצות הרכישה ויש לתת עליה את הדעת היא : החלת "חוק המכר". בעוד שבהתקשרות עם קבלן שבונה עבורינו את הדירה חלה עליו חובת חוק המכר אשר במהותו בה להגן על הקונה (הגדרת ומסירת מפרט מפורט מחייב מראש, תקופת אחריות, ערבות חוק מכר) בקבוצות הרכישה אין חוק זה חל היות והקבלן היא למעשה קבוצת הרכישה. 

זאת ועוד, בקבוצת רכישה קיימת אי וודאות רבה. בראיית הכותב זהו עקב האכילס הגדול ביותר של קבוצות הרכישה ועליו יש לתת את הדעת באופן מעמיק. בעוד שבעת רכישה מקבלן אנחנו מקבלים מפרט מפורט ומחייב, סכום התשלום מסוכם וסופי ותאריך הכניסה ידוע וברור (עם סנקציות ברורות לכל אחד מהפרמטרים) אין הדבר כך בקבוצות הרכישה. בלא אחת מהמקרים (בעיקר כאשר מדובר במלווה לא מספיק מיומן) אנו נתקלים בחברי קבוצה אשר מספרים לנו שהם נדרשים לשלם תשלומים שונים אשר לא היו מתוכננים וזאת בטוענות רבות ומגוונות (לעיתים אפילו מוצדקות – עליית מחירים וכד') עד כדי כך שהעסק מתחיל להכביד עליהם מאוד. לאור כך חלה חובה על כל אחד אשר רוצה להצטרף לקבוצת רכישה לבדוק את עלויות הפרויקט שמוצגות לו באופן מדוקדק באצעות שימוש בשרותי איש מקצוע אשר יציג לכם את העלות הריאלית ביחס למה שהוצג לכם תוך ביצוע ניתוח סיכונים להליך זה.  

יתרה מזה, יש לשים לב שבעת ביצוע רכישה מקבלן כשהוא בתחילת תהליך הבנייה, על הרוכש לשלם לא יותר מ – 15% מערך העיסקה ואח"כ את יתרת התשלומים הוא יעביר לבנק המלווה על פי קצב הבנייה (שנמשך בדרך כלל בין 2-3 שנים). לעומת זאת בקבוצות רכישה, על חברי הקבוצה לשלם ומראש את כל התשלום הנדרש עבור הקרקע וזהוא סכום לא מבוטל על התקציב (כ- 40%) ואת יתרת התשלומים על פי קצב הבנייה. דבר זה מכביד מאוד על המעוניינים להכנס לקבוצת רכישה ובעת חישובי הכדאיות הכלכלית יש לגלם בהתאם את הסכום הלא מבוטל הזה על מנת לוודא שאכן הכדאיות מתקיימת.

נקודת הכדאיות הכלכלית צריכה להבחן באופן מעמיק בעיקר לאור כך שבקרוב עומד המפקח על הבנקים להנחות את הבנקים המסחריים להקצות הון של 100% מול גורם הסיכון המירבי הקיים בבנק – וקבוצות הרכישה מוגדרות ככאלה. משמעות הדבר היא שכעת הבנקים יצטרכו להעמיד סכומי כסף גדולים יותר כנגד כל פרויקט והדבר יתמרץ אותם לא לעבוד עם קבוצות הרכישה והדבר עלול לפגוע מהותית בכדאיות הפרויקט. בנוסף, מזה תקופה ארוכה מגדילים איגודי הקבלנים את מאבקם בקבוצות הרכישה ומפעילים לובי חזק על מנת למיסוי של קבוצות הרכישה בטוענה של "ביטול פיצולי עסקה" ובכך לחייב את קבוצות הרכישה בתשלום מס מלא ולבאמצעות זאת לבטל את היתרון היחסי שנוצר.  

לסיכום :

מספר עצות לשוקלים להצטרף לקבוצת רכישה :

חשוב לזכור כי הסיכון ברכישת דירה בקבוצת רכישה הינו תמיד גדול יותר מאשר קנייה דירה באופן קונבנציונאלי אך אימרה ידועה היא בקרב הכלכלנים כי אין רווח ללא סיכון.

בכל פרויקט מוגשים למועמדים תחשיבי כדאיות. חשוב מאוד להשתמש ביועץ פיננסי אשר יבחן עבורכם את כדאיות הפרויקט בכללותו תוך בחינת עלות הקרקע, תמחור עלויות הבניה, שלבי התשלום וכדאיות העיסקה על כל מרכיביה אל מול רכישה מקבלן.

יש לבדוק את זהות המארגן, חשיבות רבה יש לכך שהקבוצה תהיה קבוצת רכישה "אמיתית" ולא מסתתר איזה "מארגן/יזם" אשר מנסה לתפוס טרמפ על הקבוצה על מנת לזכות בהקלות מס שכן אם יש כזה אזי הסבירות לקבל הקלות מס הן נמוכות עד לא קיימות. כמו כן חשוב לבדוק מה הוא הליווי הפיננסי אותו הוא נותן ומה הוא הליווי המשפטי אותו הוא מציע לחברי הקבוצה.

חשוב לוודא הפרדה מוחלטת בין שלב רכישת הקרקע לבין שלב הזמנת הבנייה אצל קבלן הביצוע על מנת לוודא את קבלת הקלות המס המתאימות.

טרם כניסה לקבוצה מומלץ להשמש בשרותי איש מקצוע בתחום הנדל"ן על מנת לוודא כי לקרקע יש היתרי בנייה מתאימים ובמידה והקרקע עדיין חקלאית אזי מה הסיכונים מול הסיכויים שאישורי שינוי התב"ע יתקבלו וכמוהם גם היתרי הבנייה הנדרשים – לא נעים לרכוש דירה בקומה 12 בבניין בן 10 קומות.

הכרות מעמיקה ככל שניתן של חברי הקבוצה תמנע מכם סיכוי למחלוקות וסיכסוכים בעתיד. יתכן ואף תגלו חברי קבוצה שאין אתם מעוניינים להיות שותפים שלהם להרפתקאה מסוג זה.

יש לוודא באמצעות חוזה שנערך על ידי עורך דין מנוסה בתחום כי זכויותיכם המלאות מובטחות. זכרו, אין ערבות כלשהי להבטחת השלמת הבנייה ולכן הבטחת הזכויות היא מחוייבת המציאות. 

חשוב לדעת כי בקבוצות רכישה, חבריה תלויים האחד בשני, בכל תקופת הבנייה ולכן הקלעות של אחד מהם או יותר למצב כלכלי קשה עלול לעכב את הפרויקט כולו. יש לבדוק טרם הכניסה לקבוצה, מה הם הבטחונות והאם יש בנק מלווה המוכן להכנס ל"נעלי הרוכש" המידה וזה נקלע לקשיים.    

לסיום קבוצת רכישה יכולה להוות אפשרות להוזלת רכישת בית. יחד עם זה לא כל רוכש מתאים, אם מדובר ברוכש אשר אינו רגיל להתעסק בצורה מעמיקה עם עסקת בניה, אם מדובר ברוכש אשר רגיל לקבל מוצר מוגמר, רצוי שלא יכנס לפרוייקט של קבוצת רכישה. פרוייקט מסוג זה דורש התעסקות לא מעטה בכל שלבי הבניה, הן בהתנהלות מול בעלי מקצוע והן בטיפול מול הרשויות השונות.

סיכומו של דבר: לא כל הנוצץ זהב

 על המחבר:

מר דני שמעוני (פורש צה"ל) כלכלן ומומחה בתחום היזמות והנדל"ן, מנכ"ל חברת ש.י.ר.א – נתי בע"מ החברה מציעה שירותי ייעוץ, תמיכה וליווי פיננסי רב מימדי לפרט בתחומי הנד"לן,השקעות וכלכלת משפחה.לשאלות /תגובות –לחץ כאן!